アパート経営のチェックポイント

すでにアパート経営をしている方ならお分かりの通り、建物が古くなると維持補修や管理に費用が掛かってしまったり入居状況が思ったほどよくない、家賃を値上げしていく見通しが立たないなどというデメリットが出てきます。つまり入居率の落ち空き室率が高まり、勢い補修などの維持管理費用のねん出が困難になってきます。これがさらに空き室率に拍車をかけ、値上げもできずという悪循環が続いてきます。空き室の原因になっているのは、木造の場合建物の老朽化が最も多く次いで専用の設備がない、住戸の面積が狭いなどとなっています。非木造の場合でも供給戸数が増えすぎた、建物の老朽化、住戸の面積が狭いなど、ほぼ木造と同じになっています。しいて言えば木造の場合建物の老朽化が、非木造の場合はブームに乗ってたてられたための供給戸数の増加が、空き室の原因になっています。

転ばぬ先の杖としてアパートの建て替えを

アパート経営の転ばぬ先の杖としては、建て替えのチャンスをとらえて積極的に改善する意欲を持つことが必要になってきます。土地の有効利用を高めて良質な資産を残すためにも、将来にわたる見通しを持って計画することが大切になってきます。建て替えにあたっては、立地条件などを考慮してどのようなアパートにしたらよいのか気になるところです。そこでそのチェックポイントをあげてみます。すでにアパートとして経営を行っているわけですから、今後もアパートとしてやっていけるはずですが念のために、周囲の交通や住環境の変化を見定めてアパート以外の貸店舗か、貸事務所としての採算も考えてみる必要があります。その結果アパートが良いならば、現在の立地条件をフルに活用して需要に合った構造、外観、間取り、広さ、設備を決めていきます。」

間取りを広くとることが採算性につながる

入居者があってのアパート経営であることを忘れずに、家主の好みは排して入居者のニーズに合わせた感覚の建物、設備、外観が望まれます。特にバスユニット、洗濯機置き場、水洗トイレ、ベランダ等は不可欠になっています。アパートは長期間により採算をとるものなのでとりあえず、10年先の見通しを立ててその頃でも十分対応ができる構造と間取りを考慮した広さにしておく、必要があります。間取りや広さは家賃収入に大きく影響が出てきます。1DKなどでは1平米あたりの建築費は高くなりがちになっています。しかし戸数が多く取れますので、その分家賃が多くなりいいではないかという考え方があります。現在ではファミリータイプの広さと間取りが要求されることから、むしろ広いほうが、相対的に建築費が割安となりかつ、入居率も高まり結果的には採算性が出てきます。